本文由CIO发展中心根据京东方科技服务CIO谢星亮在“智慧园区建设及运营线上研讨会”上的分享整理。

在数字经济高速奔跑的同时，诸多新兴的技术企业拔地而起，在产业园区模式持续复用、扩张之际，针对园区运营管理的数字化升级需求与日俱增。随着信息技术的蓬勃发展，云计算、大数据、物联网、移动互联网等新一轮技术应用逐渐深入，这为智慧园区建设打下牢固的技术基础。

据咨询公司测算，预计到2024年，中国智慧园区市场规模有望达到近2000亿元。在智慧园区高速发展的阶段，BOE（京东方）目前也在利用领先的技术，通过智慧园区解决方案为传统园区智慧化变革。在“智慧园区建设及运营线上研讨会”上，京东方科技服务CIO谢星亮带来了专题分享，下文为演讲实录，一起揭秘京东方科技服务是如何打造智慧园区的。

谢星亮 京东方科技服务CIO

各位线上的参会嘉宾大家好，我是谢星亮，很高兴能够借助CIO发展中心这一平台，将京东方近年来推进智慧园区建设的经验分享给大家。今天我的专题分享会从建设规划、前中后台建设的成果，以及建设机制三个方面展开，希望能够帮助大家梳理清楚建设智慧园区的逻辑。

从整个市场大环境来看，随着住宅市场的增长渐缓，更多的企业将精力转移到存量市场和城市更新中，“智慧园区”也随之火热出圈。但智慧园区的建设并不简单，我认为智慧园区的建设，需要从本质上明确是为谁而做？客户在哪？客户的诉求是什么？

这里为大家呈现的是一份咨询报告的截图，从图中能够看出涉及到智慧园区的四个利益方。第一个是政府和监管机构，他们的诉求在于产业经济发展、税收以及民生治理改善；第二个是业主、经营管理方，他们的诉求在于希望能够从经营的角度提升投资回报，降低投资风险，从园区管理的角度能够节省人力成本，提升资产效率；第三个就是用户、访客和消费者，办公者希望得到一个健康舒适的生活体验，高效便捷的工作空间，同时能有开放的园区社交成长环境；第四个就是入驻的企业和商家，他们更希望能够通过园区实现持续的增长，能够在产业链氛围中提升品牌形象，生态共生发展。打造智慧园区，正所谓万变不离其宗，所做的任何一项技术、平台，都要为以上提到的四大利益方服务。

从智慧园区建设的架构上来看，我们是按照前中后台的模式去搭建的。其中前台是面向用户的部分，我们的前台依靠一个科技服务的小程序来承载，将所有空间服务、增值服务、生态服务、社群互动等内容都集成在这个小程序中。对于数字化运营管理平台，我们打造了IOC数字孪生运营平台和资产运营平台。在数字化营销端，我们希望能够在产业导入和招商的阶段就凸显出“智慧化”，因此我们打造了电子沙盘、科技展厅，同时进行微信营销。这是前台部分。在中台上，我们分为业务中台、数据中台、IoT中台三大部分。在后台上，我们搭建了一些基础的应用，例如办公、财务、档案等系统。

回过头来思考，究竟达到何种程度才能称作是智慧园区，我认为前中后台的建设是必不可少的，对于京东方来说，我们通过前中后台的建设，也取得了一定的成果，同时沉淀了一些实战经验，在此与各位共勉。

前台部分，数字化服务的建设中有三个关键词：服务流程化、流程在线化、体验闭环化。其实有很多智慧园区都会打造小程序，但是小程序上客户的活跃度和使用率都不高，在我看来主要由两方面的原因导致，第一就是小程序上的服务内容不够全面，没有做到把涉及园区相关的服务集成上来。另外一个原因就在于小程序的使用体验不好，甚至很多功能没有闭环，部分服务在线上，还有一部分要在线下。

京东方也打造了几个小程序，其中有园区使用的，也有联合办公使用的，我们将科技服务和生活服务两大类型的服务集成到小程序上。在具体的模块中，有几个典型的案例可以与大家分享，第一个就是园区导航，由于京东方北京的园区占地面积大，且多为独栋的楼，每栋楼又开设好几个门，市面上的导航进入到园区后就不好用了，所以我们自己建模，打造了一套导航系统，进入园区的客户、访客、新入职的同事都可以根据导航快速便捷地找到目的地。

另外一个就是物业服务，车位办理、访客邀请、装修申请等等，我们将能够线上化的服务全部放到线上，包括一些缴费服务，共享会议室预约服务，在线开票服务，生活服务等。

很多园区都会做小程序，但是大家普遍感觉难点在于运营，确实小程序的运营涉及到方方面面，甚至还会跨组织和部门，想要把小程序运营好，我认为应按照不同的模块、功能权限，明确具体的责任部门和责任人，一旦出现问题，能够第一时间找到负责的人。开发小程序并不困难，关键在于如何通过小程序来实现高效的运营，把园区内的市场、招商、客服、物业连接起来。

我们的小程序搭建了一个平台，包含产业园区和联合办公两种生态，共有三个终端，分别是小程序、轻应用、管理后台。目前我们的小程序沉淀了40000+会员，大家对于该平台的满意度还是非常不错的。

关于数字化运营，我认为有三个关键点，分别是数据真实可用、业务场景清晰、流程体系保障。就我观察很多智慧园区都会配备各种各样的大屏，但是往往容易出现的一个问题是做大屏的时候业务场景不清晰，没有流程体系保障，所谓看大屏的人没有调度指挥的职能，导致了线上线下的脱节。

对于大屏，我认为关键是如何充分发挥数据的价值，在我们建设大屏前，我们会成立专门的项目小组，来梳理期望实现的功能，还包括一些减员增效的机制。另外一个非常重要的平台就是数字化资产运营平台，园区的核心在于运营资产，运营空间，所以我们将很多项目空间放到线上，能够清晰的看到出租率与财务指标。当然我们打造了内部和外部两个版本，内部供经营分析会使用，外部供参观交流使用。

在数字化营销领域同样有三个点需要注意，也就是全触点、移动化、可传播。很多时候，营销都会发生在展厅，但这是不利于传播的，我们除了打造电子沙盘、pad端、大屏，还打造了微信端，扫码就可以看到整个园区。一个pad就相当于一个移动招商中心，通过pad就能够给客户做介绍。同时我们也将很多销售道具电子化，例如来访的客户就可以将电子楼书、数字化展厅带回，以更加直观的与公司的领导进行决策。

谈到中台，也有三个关键词，第一个就是数据拉通，自开始信息化建设，大家都在强调数据的拉通，但是由于很多产品没有统一的标准，想要实现数据的拉通是非常困难的，所以这就需要我们的业主方或者是甲方，能够在系统建设阶段或者是硬件采购阶段，将数据拉通。第二个就是数据治理，很多园区在项目开始阶段都会轰轰烈烈成立项目小组，在项目上线后，就万事大吉了，但是我认为项目的上线仅仅是一个开始，大家要具备持续数据治理的思维。第三个就是产品思维，推进中台建设，应该具有持续迭代的意识，1.0往往只是初级版本，后续可能需要根据业务、实际流程进行大量的升级。

在中台上，我们打造了营销租赁系统，能够实现园区所有租赁资源、客户关系以及整个招商租赁过程的标准化、在线化、风险可控。尤其是现在国资体系对于资产管理的要求越来越严格，所以需要将数据拉通放到线上。同时我们还打造了支出管理平台，将整个园区的预算、合同、付款、报销集中到统一的平台上进行管控。另外我们的园区管理平台也是自开发的，是大屏中数据的支撑，我们也将所有的子系统都连接到了IOT中台上。

关于智慧园区建设的后台，我也提炼了三个关键词，第一个是安全稳定，第二个是风控合规，第三个是过程管理。我认为不论是信息化还是数字化，最重要的都是安全稳定，原因在于连接了设备以后，不只是看数据，同时也会有一些控制和开关，如果不能保证安全稳定，出现的问题可能比采用传统方式更可怕。另外过程管理是很重要的，很多智慧园区是项目建成后，IT部门再来进行智慧化，这样是没有基础设施的保障的，我建议信息部门应当参与到过程管理中，在项目初期就参与进来，以保证整个智慧园区的智慧化水平与品质。

我们对于基础设施的建设有一套内部的标准，从整个园区的弱电智能化建设开始，就能够从系统中进行选择，这样就免去了每个项目都进行探讨考察，通过库里的信息和入围的品牌与IT平台对接，我们就能够更加高效的将基础设施建设好。

最后想与大家分享的是智慧园区建设的机制，需要大家去思考的是当下有很多智慧园区，也都在尝试与数字化结合，但是能够真正将智慧园区运营的特别好的并不多，在我看来原因就在于没有在企业内部建立起一个智慧园区整体建设的机制。

对于我们来说，首先京东方所有的重大项目，例如园区的新建或者改造都会成立一个专门的项目组，这个项目组中也会有专门的信息组，来承担智慧园区建设的工作。从项目的设计阶段开始，信息组就已经参与到智慧园区的建设中，这样做有两大好处，第一早早参与进来，能够避免后期出现问题无法弥补；第二能够确保智慧园区按需建设，避免资源的过度浪费。

有了组织的保障，另外在制度流程上，也需要十分明确。以京东方来说，信息组参与的项目不仅是只负责信息相关的内容，相关的建设方案和图纸也需要信息组的负责人来审批，目的就在于保证所有的设备设施最终能够实现IOT的集成与数据的打通。如果没有制度流程保障，等到设备采购安装完成后再发现缺少相应的接口和模块，那补救起来不但可能花费巨大的成本，有些时候，甚至无法补救。

最后在协同保障机制上，我们对于一些弱电智能化专业设备都会提出相应的接口要求，并且体现在招投标文件中，要求乙方、集成方进行响应，以保证项目的顺利落地。

以上内容就是我的经验和总结，谢谢大家。