本文由CIO发展中心数字创新地产联盟根据原千丁互联CEO万国锋在《危中寻机 破局致胜暨华北房企数字化升级创新峰会》上的演讲整理。

在《危中寻机 破局致胜暨华北房企数字化升级创新峰会》上，原千丁互联CEO万国锋在主题分享环节讲到，企业通过数字技术实现自身强化，是一项实在且有效的做法；在服务型消费持续攀升的大环境下，提升业主体验成为每个地产企业需要面对的考题；对齐资本战略，优化内部系统，强化组织建设对于企业的创新发展具有重要意义。以下为演讲实录，内容略有删减。

万国锋 原千丁互联CEO

各位朋友大家好，我是万国锋，非常荣幸收到CIO发展中心的邀请进行分享。

近几年在地产行业中存在一个非常有趣的现象，许多老板已经充分认识到了数字化转型的重要性，重视程度空前高涨，投入也逐年递增。为什么会有这样的一个趋势呢？结合我自己的工作体会，今天从价值、趋势、行业、策略几个视角来解读下。

在价值层面，不论是CDO，还是CIO，都要为公司创造价值。从生意角度来看，IT和DT所创造的价值主要体现在成本、效率、用户体验、数据资产四个方面。想要获取更多的资金与授权，则一定要从以上四个维度对公司有所回报，除此之外，获得老板的信任感也是十分重要的。

客观来说，CIO领导下的系统搭建、信息规划、技术导入等工作，如果能够帮助公司在成本和效率上产生一定的竞争优势，就能使公司处于领先位置。这些工作主要实现的价值是企业自我强化，例如通过取消二级组织、区域组织、利用系统进行授权，能够有效的提升工作效率。多年来，CIO一直在解决的是组织自身的效能问题，即如何保证组织在不断扩大以后依然能够井然有序、敏捷响应。借助IT技术，企业可以持续进行自我强化，基本的工作手段是BPR（业务流程再造）和在线化。目前很多地产公司还处于这个阶段。

到了2017年左右，行业内兴起CDO，出现这种趋势的原因在于，地产公司仅仅做好自身的流程效率建设已经远远不够了，地产公司的生命不仅取决于组织内部的效率，很大程度上还取决于用户与企业之间的互动。比如一座现代化的购物中心，用户在购物中心中的体验变得更为重要，例如：停车是否方便、退货是否容易、服务体验是否优质等等。以上这些场景与痛点深刻影响着公司的经营与发展，文旅地产和物业服务更是如此。所以从地产的角度看IT向DT的转变，是因为房企自身的业务发展到了必须要关注用户体验的阶段，盈利模式是制造销售向客户运营迁移。市场上很多企业开始行动起来，尝试做APP、公众号、大会员，但是在推进的过程中会发现一些问题，例如：企业后台的数据不一致，甚至有些企业数据湖和基础数据的清理也没有完成，在这种情况下想要更多去关注用户是具有很大挑战的，前中后台有很强的撕裂感。

2020年伊始，疫情突如其来使得消费者无法外出，这就导致了很多企业原有的内部系统失灵了，因为业务都没有在线化，无法大规模低成本持续触用户，导致业务增长乏力。我们在做千丁的时候感受很深，比如千丁云其中的一个应用就是为物业提供日常用户触点的管理，例如免接触式体温测量上报、电子出门条等。总览来看，移动互联网和人工智能技术的应用，在地产行业最有效果的方式就是聚焦细分场景，解决实际问题。建议各公司在投入策略上要根据自身的业务情况出发，避免概念化消费。

当我们去看一家房地产公司营利性的时候，目前行业内最好的房地产公司净利润大概可以达到17%，综合毛利水平大概在30%，较过去有很大的收窄。可以看出，整个房地产行业在制造端口，买地建房的竞争愈发激烈，在这一赛道，头部玩家仍坚持提升自己的规模，抢占更多市场份额，企业效能的自我强化是十分重要的竞争力。 经过自我强化的阶段以后，来到了企业的生态位视角。地产公司开发了多业态以后，那么它在整个供应链和价值链中的位置将发生变化，同时政府、商家、消费者将对地产公司提出新的诉求，往往企业就会在数据资产治理上做持续性的投入，在数字化阶段采用的技术手段就是DT，当然其中会涉及到AI、深度学习、自然语言处理技术、IOT技术等等。过往3年已经有一些垂直应用场景的突破，我们也期待有一些大规模应用的爆发。

综上所述，个人建议大部分企业重点考量自我强化的部分，最大程度实现降本增效，优化组织流程和运营体系，以应对不确定性和竞争。

我们再看看这个时期跟行业相关的三个趋势：

第一点是技术层面的ICBA（物联网、云计算、大数据、人工智能）。互联网与云计算的兴起，今天大家对于物联网、云的接纳程度大大增加，IOT和云计算可以快速实现业务在线化，业务在线化以后才能够降低数据获取成本，大规模收集行为数据成为可能，在此基础上进行AI 技术的业务训练，从点状的场景开始出现数智化突破。

第二点在地产行业层面，是由制造向运营发展。相对来说，从制造到销售是一个一次性的线形过程，开发商自我控制的程度很强。而运营则是一个周而复始的永续过程，对产品和组织需要反复打磨和迭代，对技术能力的要求更高。另外，主要生产资料正在从空间向用户转移，更贴近用户的企业会胜出。房地产行业过往依托人口和政策红利，后续会出现运营管理红利周期、精细化管理和弹性运营是特征。

第三点在消费者领域，服务消费占比持续攀升。根据去年的统计数据，在我国的GDP份额中，服务型消费占比已超半数，服务型消费的增长速度也超过零售业。消费者对高质量的服务体验正在成为刚需。地产公司正在快速的向现代服务业转型，社区服务、城市运营都是新的增长机会。 总体来说，从制造业来看，呈现的是由消费向服务过渡；从消费者角度来看，消费者偏好由“快、省”向“好”转变。

如果我们跳出行业来看房地产业，又会有一些新的发现。开发商建造房子，它的复杂程度不会超过波音737上面的驾驶舱。飞机上的驾驶舱实现了在极小空间内配备丰富的功能并确保鲁棒性，这是需要更高的技术能力来保障的。因此，我们一直在寻求技术对于地产的赋能，来促进地产行业的更好发展。我认为至少可以从三个行业的发展来吸取经验，房地产也正是这三大行业的交汇点。

地产行业第一个本质是金融业，因为房地产是重大资金流量的项目，因此房地产在金融领域的PK，主要是资产回报率的博弈，看哪一家的资金更“便宜”，也就是资金的利息更低、流转速度更快。

地产行业的第二个本质是制造业，简单来说就是将土地变为房子，很多企业在进行IT建设的时候，首要目标就是将地产商打造成高效能的房屋制造商，其中的根源就在于制造业往往更关注成本效率和质量。

地产行业的第三个本质是服务业，比如我们的购物中心和社区服务，每天都要接触和服务很多人。差异化的用户体验和好的口碑会成为新的品牌认知，并自传播，形成新的竞争优势。因此更加关注产品的品质和消费者的感受是地产行业的新要求。

既然地产行业跟以上三大行业有很强的关联性，不妨从这三大行业出发，寻找更多的技术应用场景和标杆，向他们学习。跳出地产行业本身，也许能够更加有效地解决问题。除此之外，全网全球范围内，安全已经变成默认的第一需要。未来也将出现更多以安全为主要业务的公司，目前很多新型企业也将安全作为差异竞争的机会点。不论是制造业、金融业还是服务业，都不能忽视安全，安全已经成为一个共性、默认的、底板性需求。 

从业多年，接下来我将为大家分享一些工作中的体会，供大家参考。客观来讲，做甲方的CIO，进行信息化建设无外乎采用的就是三个策略：购买、自建、合作。购买与自建相对比较简单，合作具有一定的挑战，最近出现的一些股权级、战略性的资本层面的合作，还是比较好的合作方式。如何判断这三种策略应该在什么阶段和场景下去应用呢？

我们可以简单的建立一个四象限的区隔模型，从两个维度去看。首先要判断是新业务还是成熟业务，新业务可以理解为尚未有明确KPI的业务。最近观察到贝壳第三季度的年报中提到GTV，大概第三个季度就创造了1.3万亿，而现在房地产公司最大的年度交易规模还没有超过万亿，在大家的印象中，贝壳的交易量大部分来自于二手房，但实际上，它的新房交易量可达到50%甚至更多，除此之外，其他业务流量也接近590亿，这一部分未具体披露的是需要广大地产商去重点关注的，也许创新的业务就是从这里孵化出来的。

第二个维度就是要考量是核心业务还是普适能力。很多企业容易陷入到将普适能力当作核心能力的误区，明确了业务和能力的性质以后，就可以将三种策略落实下来，确认是自建还是购买，或者是合作。举例来说，天猫好房广泛受到地产商的青睐，是因为它能够帮助地产商实现去化，并且没有任何额外成本，在线营销体系，实际上就是一种普适性的能力。天猫好房的优势在于流量，而贝壳则强调自身的高转化率，对于地产行业来讲，如果只是要解决快速去化的问题，只需要借力就好，不必花费过多时间新建营销平台。与淘宝、天猫等互联网平台进行流量的竞争是不切实际的，房地产要充分发挥自己线下的优势，当然线上线下流量也会进行转换，重点是基于交易看哪种流量转化成本更低。其中要注意的一点是目前像贝壳、链家这样的公司在客户服务上已经做的很好，甚至超过了物业的服务水平，如何优化业主的体验目前也是地产商的一项重大挑战。 

以上就是我所带来的分享，更多的是基于我亲身经历的一些体会，希望能够给大家带来一些参考。在此对CIO发展中心的邀请表示感谢，同时也希望以后能够与大家更多交流。

谢谢大家。