本文由CIO发展中心根据数智互联第三届房地产数字化转型•产业互联峰会上的高峰对话环节整理

房地产行业是一个重资产、重管理、轻运营的传统行业，在过去，它既是资金投入的重点方向，也是资金汇拢的主要来源。但是随着技术的进步与政策的不断调整，地产行业的发展方向正由传统基建转向以高新技术为代表的信息化、智能化、数字化的智慧地产上。数字化与信息化成为房企应对挑战的重要手段，越来越多的房企开始走上数字化转型之路。但是不可忽视的是房地产行业周期长、对接方多、管控环节多，数字化转型并非易事。

房企应该如何进一步推进数字化转型？在2020年9月10日，CIO发展中心数字创新地产联盟在上海成功举办第三届房地产数字化转型 • 产业互联峰会。重量级房地产行业大咖参与高峰对话环节，由脉策科技联合创始人王可青客串嘉宾主持，与红星美凯龙控股集团CIO张俊锋、海昌海洋公园信息管理部总经理王军民、时代中国CDO&CIO张智、珠海万物云合伙人李学文等就地产行业发展的趋势、地产行业是否会向内制造业转型、办公产业园业态的新模式、如何管理老板预期和技术瓶颈的挑战、新技术如何落地等行业内的热门话题，进行了深入地讨论。5位资深实践者的观点引起了参会嘉宾强烈的共鸣，干货满满！

以下是高峰对话实录：

主持人：脉策科技联合创始人王可青（左一）

对话嘉宾：（左二至右一）红星美凯龙控股集团CIO张俊锋

海昌海洋公园信息管理部总经理王军民

时代中国CDO&CIO张智

珠海万物云合伙人李学文 

一、对话伊始，嘉宾们的企业和个人的介绍

脉策科技联合创始人王可青（主持人）：感谢各位嘉宾的到来，请大家分别介绍企业和个人情况，从红星美凯龙的张总依次介绍吧。

红星美凯龙控股集团CIO张俊锋：红星美凯龙拥有多个业态，涵盖了家居、地产、商业、物业、中介、影院、餐饮等，后续还将向酒店、文旅板块等领域迈进。作为咨询公司出身的我，有超过15年乙方工作经验，目前作为甲方，重视与乙方合作前期的合同约定，重视甲方项目经理的管理能力，更重视乙方合理收款的诉求。作为甲方IT管理负责人，会合理评估项目实施过程中业务部门提出的重大需求变更，可能导致的项目成本增加、实施周期拖延等巨大影响。作为乙方，更需要严格把控项目管理过程，高质量交付项目才能及时收款。

海昌海洋公园信息管理部总经理王军民：海昌集团成立于1992年，涉及石油贸易、船舶运输、房地产、文旅等多个业态，其中海昌海洋公园在上海、大连、青岛、成都等经营了十座各具特色主题公园，每年接待近2000万游客。我本人先后在金融行业、制造业从事信息化建设工作，海昌集团拥有一支专业信息化团队，在信息化建设过程中，我们重点培育规划、开发、系统分析等核心能力，非核心能力采用外包的做法。

时代中国CDO & CIO张智：时代中国总部位于广州，目前属于区域性、以即售型住宅地产为核心的公司。当前除了地产业务之外，还包括物业、商办、教育、建设等集团。我个人任职CDO&CIO，负责两个中心，一个是数据管理中心，另一个是信息管理中心，直管编制人员约100人。

二、关于地产营销人海战术的讨论

脉策科技联合创始人王可青：好的，感谢各位嘉宾的介绍，目前有一个非常热门的话题，地产营销的人海战术已经成为过去式。请问张智总，对此您有何看法？

时代中国CDO & CIO张智：我个人比较反对地产销售的人海化战术。房地产营销领域过往采用“房等客”的方式，但现在已经不适应行业变化，这种方式只有在地产高速发展、地产的投资属性较强的时候才能行得通。近年来，“房住不炒”的理念被坚定执行，如果仍靠大量的销售人员和中介去拉动客源，是难以再奏效或者效率极低了。虽然现阶段地产仍然具备需求属性和投资属性，但是我们必须通过做数据挖掘锁定真正潜客，精准把握客户的需求，要找到与产品定位相匹配的客户群，这样才能更好的发展。

三、解读地产行业的信息化投入

脉策科技联合创始人王可青：感谢张总的解答。据我了解，最近有很多房企在数字化项目的投入上呈现出不断加强的趋势，旭辉董事长林中提出了数字化转型的4大核心优势：管理提效、业务赋能、辅助决策、颠覆经营。对此各位嘉宾是否认同？能否请大家介绍一下目前各位嘉宾所率领的信息化已经进入到什么阶段？还是请从红星美凯龙张总开始分享。

红星美凯龙控股集团CIO张俊锋：在我们国家，三大运营商、银行、金融领域是信息化投入最多的行业。从我个人的从业经历来讲，信息化的投入是按照银行、运营商、能源、政府、医药、汽车行业呈现出递减特征的。在进入地产行业以后，地产信息化正处于起步阶段，也就是降本增效的阶段，通过近4年的信息化建设，初步进入信息化为业务赋能阶段。目前来说，我们正全力推进业务的数字化。

海昌海洋公园信息管理部总经理王军民：在我看来，信息化的投入与行业有很大关系。金融行业信息化的投入大，源于他们将科技作为一个核心生产力；制造业信息化的投入大，是因为激烈的市场竞争；过去地产行业信息化的投入增长缓慢，原因在于大家对数字化的定位不够高，但近几年持续增长。此外，不管是数字化转型还是信息化建设，都要与公司的战略高度契合，为业务服务，才是关键。

时代中国CDO & CIO张智：我认为信息化的投入和企业自身的资源是紧密相关的，要匹配公司的战略规划。地产行业现阶段信息化投入带来的更多还是在降本增效、辅助决策、提升运营精细化程度方面，虽有对业务有一定赋能，仍未能直接贡献收入，远未谈得上颠覆经营，所以数字化建设还将“一直在路上”。为此，信息化投入预算只要与公司的战略和需求相匹配，就是合理的。

珠海万物云合伙人李学文：地产行业信息化建设投入力度的加大，说明大家对于信息化的重视程度在不断提高。现阶段房产销售困难，所以大家将目光转向降本增效，地产行业更加需要精细化运营，需要信息来帮助房企明确未来的发展方向。谁能拥有更多的客户数据，谁将在市场竞争中占有优势，这就是信息化的力量。

四、颠覆式创新为企业发展带来活力

脉策科技联合创始人王可青：感谢各位的精彩观点。最近我发现很多企业正在进行去品牌化，类似于网易严选。请问张俊锋总，从红星美凯龙的业务出发，未来将如何完全颠覆或者是局部颠覆现有的应用模式，以实现更好地发展。

红星美凯龙控股集团CIO张俊锋：某创新家居装修设计平台，可为消费者、设计师、工厂等不同单元，完成设计-下单-生产一体化无缝衔接。消费者在做装修时，通过设计师使用该平台完成设计后，一键下单到家具工厂，这就是一个颠覆家居零售行业的创新模式。所有人必须具备敏锐的嗅觉，去发现所处行业的创新型的运营模式，这个模式成功的关键就在于数据，能链接上下游业务的数字化创新，对企业未来的发展就会更加有利。 脉策科技联合创始人王可青：感谢张总的分享。请问王军民总，在海昌集团的上下游生态以及各个环节中，哪个部分会遭到揩油，甚至是像房企那样受到威胁？

海昌海洋公园信息管理部总经理王军民：数字化转型是海昌当下一个主要命题，数字化转型的核心就是以游客为中心重构业务场景，打造私域流量，强化线上、线下融合能力，发挥数据价值。

五、地产行业朝哪里去？

脉策科技联合创始人王可青：感谢王总的精彩的分享。当下，政策和渠道的双重压力下，行业人士热议地产行业的利润空间。接下来想要请教张智总，您认为曾经高利润，相对粗放经营的地产行业是否会向类制造业方向发展？从地产产品的角度来看，是否会趋向汽车等消费品类似的产品线配置。

时代中国CDO & CIO张智：在国家对住宅属性的政策方向不发生重大转变的前提下，我认为地产行业一定会向类制造业转型，其实也已经在路上。但大家应该会留意到，近期深圳提出要学习新加坡模式，65%的住宅不售，那这对房地产行业就是一个重大的行业模式颠覆。如果全中国都按照这种模式去发展，那么地产商的数量将会极大压缩。剩下的地产商就会两极分化，相当部分的地产商会被迫转向去作65%不售房屋的运营管理者，例如物业管理；另一部分能力较强的地产商会去做剩余的35%，将会是高端住宅，定制化豪宅，他们仍会保持当前的全业务链条，但他们的工业化程度会相当高，那时候地产行业全面用工业4.0的概念来经营“房屋“这个产品就一点都不奇怪。从中国大环境来说，对地产行业产生颠覆的，国家层面的政策仍将是最大的影响因素。

六、私域流量与公域流量的较量

脉策科技联合创始人王可青：好的，那我再深入的问下，现在谈到贝壳，可能会产生两个PK，一个是产业互联网、营销数字化之后，私域流量的运营与贝壳这种公域流量的运营之间的竞争。另一个是地产运营业态，将会面临与消费互联网的竞争。您是如何看待这两个PK的？

时代中国CDO & CIO张智：贝壳能够成功的原因在于它的房源和客源，以及能聚合中介的分佣模式。我认为像恒大、融创这种大体量且多元化强的企业，因为有足够多的房源和相当的私域流量，是既可以和贝壳去合作的，也可尝试独自经营的。但是作为千亿级以下的企业，私域流量没有优势，就一定要知道自己的核心价值是什么，怎样利用核心价值。对于时代中国来说，重心会放在产品的打造上；另外公司十分注重旧改项目，旧改项目往往能够占据城市核心地段，或者以较优的成本获得土地，打造出色的产品。当有自身的核心竞争力时，与公域流量合作时才能有相当的话语权。

至于第二个问题我认为物业与第三方平台更多的应该是一种合作的关系，物业的核心是服务好业主，为业主提供一个舒适、安全的居住环境。做好这项工作之后可以进行外部整合，将住户于小区内的行为轨迹与外部的购买行为相结合，为用户进行画像，以此来提供更好的服务。

七、办公园区业态的机遇与挑战

脉策科技联合创始人王可青：好的，感谢张总的精彩介绍。在园区业态中，联合办公的出现为我们带来很多思考，请问李总，在您看来办公产业园业态应该如何去叠加一些新的模式、技术，以及会遇到哪些挑战，该如何去解决？

珠海万物云合伙人李学文：我更愿意将WeWork定义成一家IT+服务的公司。它面临的挑战主要有以下几点：第一，它的服务品牌、服务体系能否得到认可？第二，它的智慧化产品出租方式是否有社会需求匹配？第三，对于市场的解读上是否到位？以及它能否全身心投入到业务中，产品是否能提供有效的支撑，能否形成有效的宣传推广等等。市场上的竞争是一直存在的，但也会蕴藏很多机会，从企业角度来讲，对产业的执着和一颗野心是至关重要的。

八、如何管理老板的预期？他们这样做。

脉策科技联合创始人王可青：感谢李总的分享，接下来我想向各位嘉宾提出比较实际的问题。在创新项目上，应该如何管理老板的预期，怎么样去面对技术的瓶颈和挑战？

红星美凯龙控股集团CIO张俊锋：目前所在企业不需要我管理老板预期，而是需要我积极为老板普及信息科技快速发展的新技术和新应用。让老板更加充分了解信息化在整个行业应用的程度，以及我们目前所处的位置，对标行业先进公司，清楚自身信息化发展水平。对于部分追求业务创新的部门或子公司，在新技术的应用过程中，还需要学会管理业务部门或子公司的期望值，对项目目标的共识更有利于项目落地。

海昌海洋公园信息管理部总经理王军民：我认为管理老板预期最关键的就是沟通，职场中不论是向上管理还是向下管理，一定要和老板保持顺畅的沟通。同时，在项目目标上也要达成一致，确保朝着相同的方向努力。在项目建设过程中，一定要让老板参与进来，在关键节点要让老板参与决策，以确保项目的落地，为公司带来实际的利益。

时代中国CDO & CIO张智：我个人认为首先你要读懂老板、掌握老板的期望，其次要读懂老板的性格、处事方式。如果你不能足够了解老板，管理老板的预期就无从谈起。举例来说，你的老板是职业经理人，可能他会更加在意KPI的完成。如果他是企业拥有者，可能他更看重的是战略。有的老板性格比较细致，那么在工作中一些关键点你就必须要及时汇报。有的老板更在意结果，那中间过程可能不需要过多的汇报。综上，我认为充分了解老板后，才能从他的视角去看待问题，采用合理的沟通方法和相处方式，“达到”他的预期。

珠海万物云合伙人李学文：从经营或者生意的角度来讲，老板关注的是投入产出。接下来就是如何建立信任，拿到投入。我建议可以通过多种手段和老板建立私人关系，这是必须的。其次要“画大饼”，并且提出可以实现的方法。第三要高瞻远瞩，小步快跑，最好是每个月都能带来一定的成果。我认为管理老板的期望更多的是管理好你与老板的关系，管理好你对他的承诺，让他看到他希望得到的结果。

九、文武双全 高智高颜

脉策科技联合创始人王可青：非常感谢各位嘉宾的分享，本次高峰对话也充分体现出了CIO发展中心选择嘉宾的用心。不仅在每个业态中选择了一个代表，而且李学文总名字中的“文”，王军民总名字中军字的“武”，张智总名字中的“智”，张俊锋总名字中“俊”的颜。四位嘉宾的名字正是文武双全，高智高颜的写照。最后，预祝各位业内同仁于数字化转型的道路上顺风顺水，再创佳绩。