本文由CIO发展中心根据珠海市万物云科技有限公司（以下简称为珠海万物云）合伙人李学文在《数智互联——第三届房地数字化转型•产业互联峰会》上的演讲整理 

近日，在CIO发展中心举办的《数智互联——第三届房地数字化转型•产业互联峰会》的主题分享环节，珠海万物云合伙人李学文揭示了智慧园区的独特价值，并向各位参会嘉宾介绍了“星尘”空间操作系统的“平台+生态”架构。他指出，该架构通过中台沉淀数据和客户，向下无限连接智能硬件进行数据收集，向上与第三方应用集成为客户提供各种服务。智慧园区的建设将有效实现人与人、人与物、物与物的互联，数据的价值也将进一步支撑园区的高质量运营。以下为演讲实录，内容略有删减。 

李学文 珠海万物云 合伙人

大家好，我是来自于珠海市万物云科技有限公司的李学文，今天非常荣幸能够为大家带来关于智慧园区的分享，希望我们的实践能为大家带来一些借鉴与参考。 万科的数字化发展经历了两个阶段，第一个阶段是信息化阶段，要达到内部管理效率提升以及降低成本的目的，核心内容是ERP、人力、采购、销售、财务等各方面的优化。第二个阶段是在2018年以后，集团信息化发展达到了一定的程度，我们决定以智慧园区为试点，开始尝试数字化，也就是信息化由提升内部管理水平融入到对外的业务中，形成对外服务的一个产品。

从大环境来看，技术的成熟将大大促进地产行业的信息化以及物联网的建设。如果把互联网的发展分成三个阶段，我认为分别是：2012年以前信息的数字化阶段、2012-2018年人的数字化阶段以及从2018年到至今的物联网、产业互联网阶段。在互联网的信息数字化阶段，大家往往关注的是ERP、人力资源系统，参与方式以电信运营商、互联网公司为主。在移动互联网阶段，人的行为逐渐数字化，社交、O2O、金融服务广泛应用互联网。现阶段的互联网更多的是产业互联网和物联网，参与方是各个实体经济体。这三个阶段的变化让我们看到互联网覆盖的范围越来越大。

物联网和人工智能的成熟主要体现在四个方面，第一是网络（神经）和计算（大脑）越来越发达，促使了整个产业的发展。第二是5G的大力推广和AIoT的发展，解决了最后一公里的问题。第三是终端互联，未来3-5年将至少有300-500亿个终端联网，离开了互联网，智能设备将会被淘汰。第四是人工智能带来的学习、决策的能力和区块链带来的数据信任。整体来看，从神经大脑到整个终端，包括决策、学习，形成了一个闭环。

下图中展示的是全球范围内地产科技在每年的总投入。从图中能够看出，2011-2013年，地产行业的科技投入非常低，但是将2011年的7亿美金与2018年的197亿美金作比较，7年时间增加了近30倍的投入。据我了解，一些地产行业的龙头企业在科技领域的投入也是在不断增加的，这从侧面证明地产行业对于科技的重视程度正在不断提升。  

地产行业的投入到底在哪些地方，我认为有四个部分，前三个部分都偏向于开发管理，例如测量与定位、营销管理以及服务层面的资产管理/物业管理。第四部分是我们最为关注的，也就是IT的信息化、智慧化转化为地产对外服务的产品。从某种角度来看，智慧化能够有效提升地产产品的价格、影响力、竞争力，因此，物联网的发展对于整个地产行业影响是非常巨大的。

在智慧园区领域，从2015-2019年，园区智慧化市场的规模累计超1000亿，平均每年投入约200亿。智慧园区的投入在不断增加，可见大家对于这个项目越来越重视，但是在不同地区略有差异，长三角、珠三角是对于智慧化的投入最大，第二梯队就是成都、重庆、武汉这三个地区，相对来说大部分北方城市还处于第三梯队。

从国家层面来看，我国进行了大规模的新基建建设，新基建最大的价值就在于它从硬件和基础设施转变为一种能力，例如大数据分析、互联网、人工智能，接着还可以将这些能力转化为服务。国家往往投入到政务、交通、医疗和教育领域，而我们的投入方向将以城市细胞展开，一个是住宅小区的居住细胞，另一个是商业综合体细胞，最后一个是工业细胞。我们将利用互联网、大数据和人工智能支撑我们更好地发展。

在智慧园区项目的实践过程中，我们一直在探讨究竟谁是我们的客户，最开始我们认为是物业，后来发现并不是。因此我们对园区内的各个组成部分进行了分析，首先我们找到了它们各自的痛点，运营方关注的是招商，物业关注的是客户满意度，企业和商家关注的是优质客户，员工和顾客关注的方便、安全和满意的体验。经过分析和讨论发现，我们亟需满足的是业主的需求，他们的需求就是资产的保值和增值，无论是买卖还是出租，都能有一个好价钱，因此业主一定是最希望园区更加智能、更加方便的。所以，业主才是我们真正的客户。

找到客户以后，我们应该分析现在的地产行业。以前住宅、办公、商业、公寓是分开、独立的，我们只要把产品售出就完成了。但是现在更多的是综合体，包含了住宅、商业、公寓、酒店甚至还会有医疗设施，而且不同的综合体也各有不同，他们所需要的是整体的解决方案，而不是单一的组件。基于客户的需求，我们定义出了我们的产品架构——“平台+生态”。

上边提到的“平台”指的就是“星尘”空间操作系统，它属于物理空间数字化的操作系统。举例来说，手机是一个硬件，不同的人会选择安装不同的软件，而且使用者可以通过手机的操作系统来实现硬件和软件的互动，操作系统真正链接了虚拟世界和物理世界。“星尘”空间操作系统就是物理空间和数字空间的接入平台，在这个平台上，我们通过与生态合作伙伴来实现应用的引入，进而提供多样化服务。

整个“星尘”空间操作系统的架构可以分成三层，最底层是智能硬件层，只要符合接入标准，我们不会限制接入，我们会与各个厂家合作，通过多种生态的方式来扩大数据的接入。整个系统最核心的是中间部分的中台，它分为三个内容，第一部分是数据的接入和预处理；第二部分是通用中台平台，包括BIM、视频平台、大数据、GIS地图和位置服务，在通用中台之上会有数据中台和业务中台，进一步将区块链包括电商的服务进行整合。所以，边缘计算+数字孪生平台+园区联接平台是星尘空间操作系统的核心。我们希望通过数字化真正能够映射一个园区内所有的人、物、细节；第三部分是各种智慧化场景，包括安全、便捷同行、环境感知、绿色节能等，基于客户实际的不同需求，我们组合出多种应用和产品。“平台+生态”的架构通过中台沉淀数据和客户，向下链接硬件，向上为客户提供各种服务，我们可以与更多的合作伙伴合作。整体来看，我们不是一个系统覆盖了所有的功能，而是打造了一个平台，引入各种能力和第三方的产品，从而提供更好的服务。

不论是做物联网，还是做智慧园区，最终反映的都是人和人、人和物的关系。我们可以通过人与物的互动了解人的需求，同时也希望数据能够为人服务，所以我们把产品分成四个层次：第一，我们通过护照的方式将第三方产品连接起来；第二，我们有社群的功能，方便人与人之间的交流，提升信任感；第三，我们有应用市场、服务市场、商品市场，我们希望将数据变成一种交易行为；第四，生态部分，我们通过与第三方的合作，将他们的产品引入，以提供游戏、人才等服务。

有了产品和服务，我们给客户提供的服务工具和内容是什么？主要有以下四个部分：

第一，空间智慧化。我们为物业提供服务，例如安防、便捷通行、能源管理、环境感知等等，帮助物业转型，降低成本是我们的目标；

第二，入驻企业服务。所有入驻的企业可以在我们的平台上沟通，另外还可以帮助他们实现移动办公，与物业的对接等；

第三，社群服务。为园区内的人提供服务，例如拼团、电商、缴费服务等；

第四，产业智慧化。为整个园区的上下游产业链服务，例如政策推送，产业交圈等。

由此可见，我们提供的是一种解决方案，而非一个产品。通过这种方式，我们希望通过数据调整运营，实现各个子系统的联动，形成一个互动模式。同时也希望数据能够支撑园区的数字化运营和精准营销。

在我们实践的过程中，早期我们只负责交付智能化的产品，但个别项目做了一半，我们发现整个项目的顶层设计有问题，所以我们开始提供智能化的设计咨询服务，提前进行园区的设计和规划，后期我们还会提供运营的指导，整体来看，我们现在的服务包含了咨询、建设、运营，是一套包含前中后期的全流程服务。

那有人会提出疑问，智慧园区的价值在哪里？我认为首先是带来优质的体验；其次是帮助物业提高效率，降低成本；而且通过数据分析，能够真正实现创收增收。一些开发商伙伴希望我们将智慧园区的价值量化，这也将是我们以后努力的方向。客观来说，目前智慧园区处于最佳的发展时机。

例如在深圳云城项目中，我们引入了多种功能，比如说共享餐厅、云城一码通、会议室预定。在停车位管理中我们发现白天商业的车位比较紧张，晚上住宅的车位紧张，经过我们的改进，实现了车位共享，保证了车位的合理使用。此外，该项目还实现了室内导航、视频巡逻、数据分析、设备设施的全周期管理、能源管理等功能。

到现在为止，我们的产品已经覆盖了20多个城市，40多个项目，服务企业超过6000家，包括政府写字楼、公寓、科技园区、景区、城市综合体、机场、社区等等。“平台+生态”的架构，虽然底层是一样的，但是顶层的设计是多样可变的，这充分满足了不同客户的差异化需求。

我们下一步发展的方向十分明确，即将我们目前在做的智慧园区逐步扩展到智慧产办和智慧产城，向下走向智慧社区和智能家居，向上走向智慧街道、智慧城市。希望我们的产品能够覆盖到社会的各个层面，真正实现人与人、人与物、物与物的互联，从而发挥数据的巨大价值。

以上就是我的分享，谢谢大家！