本文由CIO发展中心根据绿城理想生活集团CTO陈霄在“房地产行业多元化数字化转型论坛”上的演讲整理

绿城理想生活集团CTO陈霄以《绿城产品科技化创新之路》为题，从绿城为什么做智慧园区（why）、绿城智慧园区做什么（what）、绿城怎么做智慧园区（how）三个层面，结合试点落地：智慧小镇长峙岛如心小镇，为参加嘉宾展示了未来智慧生活。

绿城智慧园区事业部总经理 陈霄

一、绿城为什么要做智慧园区

图1绿城5G“心”服务 持续迭代的美好生活

2017年，绿城在行业内首次成立大数据中心，发力营销数字化转型，包括线上APP、客户大数据、精准画像数据中心等。2018年，绿城启动智慧园区的建设，将产品的服务进行延展，为产品插上科技化的翅膀，致力于打造高颜值、极贤惠、最聪明的理想生活营造者。发展智慧园区业务，则是绿城实现产品科技化的必由之路。围绕这一目标，绿城已于今年发布绿城5G“心”服务，打造生活服务体系2.0，这既是是绿城未来10年的战略指引，也是绿城持续雕琢的内容。

二、绿城智慧园区做什么

在绿城看来，智慧园区不是简单的设备应用，也不只是技术手段的集合。绿城以房地产开发商和运营商的视角解构业主需求和智慧生活场景，提炼出五个关键词：安全、便捷、绿色、宜居、宜业，并打造了上百项应用服务。

图2 五大服务包深度融合，科技重新定义住宅

（一） 安全

为了使园区更安全，绿城应用了AI的能力，基本实现总部一级预防。

图3四重防护体系让园区更安全

在园区周界防护方面，绿城使用AI周界防护技术，全方位替代原有的防护方式，守护园区公共安全。在重点区域防护方面，使用AI行为分析技术，在游泳池、高压电线、车库入口、商业街等危险区域重点盯防，防患未然。在建筑安全防护方面，使用IOT物联技术，满足消防诉求，打通建筑VI系统数据，在线监测设备故障，实施保障设备运行，7*24小时实时守护建筑安全。在家庭安全防护方面，使用全屋安全传感技术，打造安心智慧家。

图4 AI周界防护

（二） 便捷

图5 三维智慧交通体系

现在很多人脸识别的停车体验不尽人意，因为让硬件厂家在软件上定义出新的服务体验是困难的。绿城对停车系统进行了推翻与重构，比如针对于四类人群设置不同的分级权限，业主可以在园区所有区域畅行，一张脸就是通行证，无论是在自家的小区、不同的楼幢，还是在园区的商铺、免费共享的健身房和厨房等区域，都可以凭借刷脸完成支付和出行。

业主可以邀请访客，访客只要在业主发给他的链接上登录，就可以实现自由的通行。物业无需再去盘问，因为所有出入境信息可直接推送至物业人员的手机。针对外卖人员、物业人员或者保洁人员，都可以进行权限上的不同设计。绿城开发了基于全场景的“一联通”，并不停地打磨这个场景，满足使用者的诉求。

（三）绿色

智慧园区的服务和运营，一定会涉及到如何有效地对资产和能源进行管理。能源支出是大额的支出，如果为了节省能源关停设备，又违背了购买设备以期提供更好服务的初衷。绿城物业一年的营收是60亿元，费用支出不到50亿元，能源支出为10亿元左右。如果能源支出节省10%，将是一个可观的数字。能源管理前期需要硬件和软件的联合投入，现在更多是硬件投入，软件投入还没有做到真正有效，至少华为、阿里等企业还是处于探索过程中。环境管理、能源管理的前提是基于对环境整体的监控，以及与能源机电系统有效地进行自动化的优化和调节。我们要在前期建设过程中把人员应急系统植入进去，把系统连上来，持续地进行数据优化，努力去做到真正的节能。

图6 两极智慧管控，能源管理加强能耗监管，智能调整设备运行状态，提高设备使用效能。环境管理实时监测环境，智能调控设备，有效改善园区环境。

（四）宜居

智能家居。绿城提出来两个核心理念：一是全屋，二是主权品牌。当下智能家居的厂家之间互不联通。绿城同时购买了三个系统平台，集成到自己的数据库，然后把三个系统打通，开发相对应的智慧全无控制的系统，再给客服提供一站式的选装平台。个性化全屋定制、批量交付，再跟园区系统打通。

图7 聪明的房子 冷暖不止自知

此外，绿城宜居还覆盖智慧商圈、智慧养老、生活服务集合。智慧商圈中，绿城集成了所有商户的运营信息，将各子公司、养老集团、教育集团、商业公司的数据全部集成，通过开放的数据平台进行打通，内部赋能，开发智慧商圈系统。比如，统一商铺的收银系统，线上整合活动和优惠券。当小镇进行优惠促销的时候，每个商铺可以得到1000元的优惠券，由绿城进行补贴。商铺只要上架一个活动，不管是业主、访客还是游客，都可以看到相应的活动信息，通过导航直抵店铺，再通过刷脸或者手机APP进行支付，通过这样的方式，人和商家得以彻底贯通。

智慧养老则将老人健身、护理服务全部数字化。老人跌倒，AI会主动发现、马上通知。在健身房，健身老人的数量、应用健身器材的时长等数据，通过探头和系统抽取后，与ERP系统打通，绿城基于产品实现了技术协同。

（五）宜业

由于园区有许多酒店式公寓、办公楼等商业业态，“宜业”的理念应运而生。所有的智慧化都要连成片，才能实行真正的社会化。

客流分析方面，通过在园区安装摄像头、AI巡逻以及CPU运算，几乎一目了然就对所有上班人员实现了AI电子取证。此外，系统能够监管今天上班的人员里面究竟是哪些人，人员轨迹究竟是什么，针对保安人员、保洁人员、维修人员，可直接进行画像记录。

智慧资产管理。借助AI巡逻，工程维修人员不用天天检查设备，一旦出现设备损坏，由工单系统派到他的小程序上面，他再去做维修，维修人员就大幅度减少。对业主来讲，保修系统，设备互联网自动发现的系统等，都与公安系统一次打通。

智慧照明系统。如果一位业主住在上海黄浦湾，房价昂贵，回到家的时候漆黑一片，这样的居住体验是非常差的。智慧照明系统检测到业主进来，到达此区域时就把灯光开得更充足一些，当他走了以后，再把灯光调下来，这个过程不需要物业人员干预，因员工疏忽带来的非标准化操作也就不会存在。

三、绿城怎么做智慧园区

这两年来，绿城打造了两大平台，一是园区运营平台（IOC），实现园区内所有人、设备、事件和服务的全物联，打造园区孪生数字空间；使园区安防事件得以预知、预警、预判，并通过一体化的整合设计与运营，实现园区管理降本增效。二是客户服务平台“绿城+”。业主可通过APP实现门禁管理、访客管理、家人守护、一键报警、能耗管理、智能家居遥控等功能，并及时获取后台预警，实现客户生活、房屋、公共设施与物业管理的有效链接。

绿城智慧园区怎么做？归结起来是“研发闭环-导则先行-模式跑通-试点落地-全面推广”。

（一）研发闭环

以绿城中国建研中心为基地，完善产品科技化从“研发-验证-落地-推广”全流程闭环。

图8 建研展厅建设——智能化展厅

（三） 导则先行

升级《住宅建筑智能化设计导则》，完成智慧园区服务建议清单，根据配置分为A、B、C三档，为项目落地产品科技化提供指导。

（四） 模式跑通

记录数据很简单，有了产品、技术之后如何落地，是甲方必不可少的研究内容。基于整体落地的经验，绿城跑通了自己的一套模式。

图9 智慧园区项目业务流程

顶层设计、数字平台、智能硬件和运营服务四大过程，其中顶层设计最关键，运营服务最为困难和复杂。

图10 绿城核心优势

绿城在智慧园区的运营过程中积累了四大核心优势，一是标准化而非机械化地去运作。二是软件产品化，面对不同的对象，可按需模块化配置。三是产品套餐化，基于5类基础服务包，提供智慧小镇、智慧社区、智慧园区3类套餐化产品。四是服务平台化，整合优质资源，构建智慧社群生态平台。

（四）试点落地

智慧小镇舟山长峙岛如心小镇，项目规划地上建筑面积200余万方，规划人口约3.5万人。小镇以基础教育、闲暇教育、文化生活、休闲旅游、服务配套5大产品体系为依托，建设全生命周期的理想生活小镇。很多游客来到小镇，不知道究竟去哪里，打开地图，地图上把所有的内容都标注出来，可以导航消费优惠券的商铺。如果需要去访问的时候，游客也知道收费情况大致如何，通过远程授权实现自动结算。绿城开发了一款与四大合作的钱包，可以发放信用卡，也可以使用银联卡支付，大大方便了游客的出行。

图11 舟山长峙岛如心小镇鸟瞰图

通过物联网、大数据、云计算等技术为支撑，用三个“一”将如心小镇所有人、设备设施、事件进行连接与联动，通过集成运营管控中心、标准化运营体系及用户生活服务平台来提供“平安、绿色、宜居、颐乐、便捷”的小镇生活服务，实现数字化、智能化、精细化的小镇运营管理。

图12 杭州亚运村建设规划

杭州亚运村项目总建筑面积196万平方米，绿城智慧园区事业部承担亚运村智能化建设共zo，致力于将亚运村打造成为国际一流的“人工智能+智慧建筑”新高地。杭州亚运村项目以“0571”为建设理念，打造亚运0距离；物联网、人工智能、云计算、大数据、高新通讯5大核心技术；安全、住宿、餐饮、交通、信息、运营、休闲7大服务；1个亚运智联网平台。杭州亚运村不仅仅是智慧园区的标杆项目，同时已申报浙江省首批“未来社区”试点项目。未来平台是把气象服务、安全、住宿、餐饮、交通信息全部要实时运营出来的一套制度化平台。

（五）全面推广

绿城正在通过汇集互联网行业、高校科研、智能硬件行业、房产行业和政府的优质资源，进行全行业生态圈的构建，从而实现智慧园区的全面推广。