本文由CIO发展中心根据左邻副总裁周荟荣在创新地产&新零售研究中心主办的首届地产数字化转型产业互联峰会的演讲整理

智慧园区的思考

一千个人心里有一千个哈姆雷特，一千个人心里也有一千个智慧园区。可是智慧园区到底什么？众说纷纭，有人认为，楼宇智能化是智慧园区，或者将线下的服务放到线上就是智慧园区，也有一些观点认为园区要安装很多高科技设备才能叫智慧园区。

而左邻在与上千个园区写字楼沟通交流后总结出，智慧园区不是一个独立的概念，而是对人与物、服务与资源、数据等要素的连接：人与物的连接包含了人与人、物与物及人与物的连接，其中核心是人与人的连接，连接园区管理员、企业、商家及政府等；服务与资源的连接，将园区的停车、物业、OA等系统，利用统一的入口、统一的数据，连接到统一平台上来；数据的连接，将园区内的人、物、应用等，统一到一个平台上，就会形成数据的沉淀和连接，进而为园区的产业服务提供支撑。

左邻永佳副总裁周荟荣

左邻的本地服务实践

左邻是14年3 月成立的，致力于通过人工智能、大数据及物联网等技术手段，帮园区、写字楼和物业提供智慧运营管理平台，助力提升工作效率及服务品质，沉淀有效数据，携手共筑空间智慧生态圈。

因为左邻多年以来在园区地产服务领域的精耕细作和技术优势，目前在园区智慧平台领域，左邻是业界落地案例最多的。服务项目超过500家，服务面积超过1.5亿平，其中，标杆客户有张江高科、深投控、国贸以及华润等。多年来，左邻累积研发投入过亿，作为沉淀，左邻目前有三十多个软件著作权和专利，今年也刚刚通过了德勤深圳高科技高成长20强企业认证。

智慧园区的核心是做连接，那么智慧园区本身到底是什么呢？是服务、产品还是解决方案呢？左邻认为，“智慧园区是一个集成的解决方案，向下需要集成不同的硬件，向上需要集成不同的软件。要做好这个集成，就必须要有平台做支撑”。而左邻就是打造的这个平台，底层是统一的用户、消息、支付和营销平台，向上可以根据园区不同的需求匹配不同的业务功能，利用技术重新定义、实现客户具体需求；向下可以集成不同的硬件供应商，形成整体的解决方案。

用户可以通过APP、小程序等入口，利用会员积分、支付或者消息等进入到左邻运营管理平台。左邻运营管理平台分为运营平台和管理平台，运营平台又分为资产管理、服务管理和物业管理以及一些微服务。而管理平台中左邻核心做的是最是OA和人力，其他服务都通过分账结算中心实现与大数据平台、任务引擎等平台工具的联动。

左邻定义的资产管理包含了建设筹备期、招商跟进期以及运营服务期，涉及园区服务的整个过程，在组织架构上，通过从园区建设期对项目、楼栋和门牌的管理，到招商时对潜在客户的管理，涉及客户迁入迁出的审批工作流，再到运营期对合同、物业、账单等的全流程管理，打通系统权限，对楼宇资产、客户、财务等进行分析。

左邻的物业管理系统首先搭建了所有物业管理模块要用到的平台能力组织架构、审批工作流和系统权限，然后对物业管理模块公共部分进行建档，进而对不同业务模块进行流程梳理和任务跟踪，最后形成报表并进行分析。

左邻的客户服务管理系统可以为园区、写字楼的目标客户，提供从签约到退租的全流程服务，包括迁入、装修、入驻和迁出。核心板块是业务审批流程模板和服务调度算法中心，左邻可以提供上百套业务审批流程模版，管理方只需要做简单的选择和修改，就可以配置自己想要的审批工作流。在整个服务过程中，租赁客户服务管理体系还提供运营微服务、产业服务联盟以及第三方服务等。

基于以上的垂直解决方案，左邻重点做了门禁、停车、食堂、一卡通等功能，目的是为了帮助园区将人流、车流及资金流统一进行管控。

首先在物理空间上，门禁是园区里最容易控制的入口，为了开发智慧门禁，左邻投入了非常多的精力，提供二维码开门、蓝牙开门、远程开门和人脸开门等多种开门方式。在门禁的安全加密和授权上，左邻做了很多研发和设计。左邻现有的合作伙伴基于门禁和访客系统也做了很多的创新，有些基于访客信息进行二次招商，准确率由以前的30%提升到60%，还有些基于门禁和访客系统，做了对外卖和快递的控制，非授权的外卖无法进入。

其次是智慧停车，左邻智慧停车涵盖了缴费、车位预定、反向寻车等多种功能，目前，左邻已经对接了40多家主流的停车服务供应商，通过平台左邻平台，可以将原本需要两三个月的停车对接缩短至3-5天。

然后是智慧食堂，左邻智慧食堂方案的核心是将线上与线下进行结合，主要包括线上的智慧食堂电商入口和线下收银设备。对于收银设备，左邻花了很多时间做安卓的收银设备适配，以确保用户体验的快速流畅。

一卡通是智慧运营中的重要模块，涵盖了园区场景、园区消费以及其他扩展需求，通过打通银行业务系统、第三方支付、停车缴费系统等，实现多种场景下的需求集成。例如，作为园区用户，早上上班通过手机人脸识别可以开门、考勤打卡，工作中对会议室等公共资源的预定，中午可以用企业发的午餐券去食堂就餐，下午可以点下午茶和缴停车费等。 

因为左邻对内有资产管理、物业管理等业务的应用，对外有停车、闸机等硬件的对接，所以自然而然就会形成数据沉淀。左邻为此成立了专门的大数据平台，从底层数据的获取到中间数据的清洗，再到最上面的数据展示，都实行分层架构。数据来源多而且格式多样，比如Flume，Kafka，Sqoop等，传到数据处理层的时候，有些是实时的有些是非实时的，对于非实时数据，主要用了HBase，Hive等工具来处理，对于实时数据则用了Spark Stream、Spark Mib等进行处理。在最上层，通过管理后台、展厅或者驾驶舱等动态或者静态的方式展示出来。

另外，左邻也有完整的客户服务流程体系，形成闭环的服务链：从客户提出问题到客服接收并分派任务给项目经理，项目经理进行评估或者建立BUG任务，再分派到开发进行BUG修复或者新产品规划，最后反馈给客户，完成闭环。其中，会对不同的事件进行优先级排序，对于不同程度的问题，有相应的规定和处理流程。

左邻的智慧园区本地化服务已经在很多项目落地，比如粤港澳湾区双创示范基地深圳湾，素有北有中关村，南有深圳湾之称。深圳湾是深圳最大的国企深投控全资子公司，有5个园区，400万方。左邻为其打造的产业创新生态服务平台——Mybay智慧平台，核心是一区多园的管理和创业服务，项目实施后，深圳湾的公共资源预定功能上线1.5个月的流水达到过去一年之和。还要被誉为中国硅谷的张江高科的智慧平台Upark也是左邻为其量身打造的，左邻花了两个多月的时间帮他们一起梳理线下业务流程并且进行线上化，实现无纸化办公。

多年来，左邻一直遵从三个理念，线上+线下，软件+硬件，产品+运营，全方位、深层次、多角度的帮助园区实现数字化转型及落地。

线上+线下：区别于传统的互联网公司如BAT，他们是进行全网推广，而左邻针对不同园区，进行本地化服务。要实现本地化服务，仅仅搭建线上平台是不够的，因此，左邻与太平洋咖啡合作打造了线下落地点——VOLGO CAFFE，行成线上线下闭环。VLOGO是咖啡店的形式呈现，但承载的还有早午餐、下午茶、分时服务接入、小型活动、企业服务十分钟急速配送等功能。

软件+硬件：单纯的软件是难以给用户很好的体验的，为了给用户提供更好的体验，左邻在一些关键的硬件设备，比如门禁的人脸识别、食堂POS机等算法自己做了开发。

产品+运营：相对于传统的软件交易形式，比如OA系统、物业系统等，软件实现交付就结束了，而左邻开发智慧园区平台，更多的目的在于让园区企业和个人能连接起来，所以左邻培养了专业的运营团队来帮助园区进行平台运营，真正地让平台活跃起来。